[摘要] 上半年青岛的房地产市场热度颇高,呈现“量价齐升”的双涨现象。自今年3月份以来,房东普遍涨价成为常态,有的房东甚至一夜“跳价”20万,即便如此这类房源同样不愁卖。

????【编者按】上半年青岛的房地产市场热度颇高,呈现“量价齐升”的双涨现象。在一系列政策利好的影响下,刚需、改善及部分投资置业者积极入市,新房市场的良好表现也带动了二手房市场,其中以“金三银四”为起点,表现日益明显。

????与新建商品房不同,二手房的定价完全取决于房东,随着看房数量的逐步增加,部分房东的卖房心态持续“膨胀”。业内人士表示,自今年3月份以来,房东普遍涨价成为常态,有的房东甚至一夜“跳价”20万,即便如此好房源同样不愁卖。

????二手房“金三银四”成交火爆 五月后回归理性

????根据最新数据显示,7月第一周二手房迎来下半年成交“开门红”,全市共成交1257套,成交面积112086.91㎡。纵观上半年的二手房成交业绩,业内人士都十分认可“赶上了丰年”。据了解,今年上半年,青岛市二手房成交量十分惊人,仅仅用了半年的时间就卖出2014年全年的交易量,“在政策利好的情况下,成交量较2015年有较大幅度增长,伴随着成交量上涨,房价也有近5%的涨幅”。同时业内也表示,今年上半年的二手房市场摆脱了以往小户型热销的态势,反而以90㎡的小三居或者封闭小区百平米以上的三居,是广大购房者更加关注的户型面积区间。

????链家市场中心经理张斌表示,青岛二手房的成交量最高点集中在“金三银四”,这段时间二手房源的成交周期明显缩短,一批优质房源成交迅速。进入5月后则呈现成交递减情况,但整体房价水平还是稳居高位,“3月和4月楼市利好政策初见成效,大量优质房源挂牌上市,刚需、改善型置业者释放,买卖双方的成交热情高,成交周期缩短”,张斌这样告诉记者,“有些好房源挂牌不到两天就成交了。由于好房源在前期已经得到集中释放,房价又略有上浮,进入5月份以来,购房者的买房热情度明显不如从前,观望情绪增加,又或者原本预期的买房款如今只能买到相对较差的房源了,大家积极性受到打击”。

????“3人抢1房”跳价20万不愁卖 “次成熟区”涨价最快

????由于今年的楼市新政更利于大户型市场,很多改善型置业者都动了心思想换套大房子。然而换房置业的经历却并非一帆风顺的,遭遇房东临时跳价的事情屡见不鲜。比如小编遇到的网友小王一家,趁着好政策小王和爱人也将改善置业提上日程,新房、二手房看了个遍,最终锁定在新都心一套133㎡的次新房上,房东原本定价230万(加上税费总房款共250万左右)。然而正当小王小两口满心欢喜的准备购买时,却接到房东提价20万的“噩耗”。中介表示,由于想要约谈的购房者较多,房东心态膨胀。而且现实总是残酷的,在“好房难求”的楼市背景下,即便房东过分提价依然有购房者甘愿“买单”,不得已小王只好放弃了购房。

????科威国际不动产直营事业部总监郭可悦表示,就目前的市场行情来看,如此大幅涨价的情况其实并不在少数,但在部分热点区域却有发生。今年上半年,青岛的二手房房价呈现直线上扬趋势,以市南、崂山这两大青岛“富人居住区”为例,房东普遍涨价幅度在15%至20%,由于总房款高,这样的涨价幅度就意味着一套房得上涨近10万元,一些免征相关税费的优质房源涨价幅度更高。另外80-90㎡左右的刚需二居室,房东也会适当提高3-5万元不等,“在一段时间内看房量突然增高时,房东对房子的价格预期会增加,要价自然会增长”,郭可悦这样告诉记者。

????链家市场中心经理张斌则表示,目前如果挂出一套户型设计合理、楼层位置适中、精装修的二手房房源,同时段会有至少三家意向客户进行约谈,一定程度上助长了房东涨价的决心。“上半年二手房供需失衡,房源量有限,而购房者却集中爆发,房源数量与客户需求数量基本为1:3,如此以来便助长了房东提价的决心”,当然一般情况下,房东还是希望尽快脱手,特别是手持小户型的刚需房房东,涨价幅度十分有限,在诸多意向客户中选择“价高者”快速交易。

????究竟是哪些因素会让房东有底气提高房价?业内人士分析,一来是因为整体楼市一片向好,新房直接带动二手房成交,“青岛房地产市场活跃度较高,短期内就会有很多购房者集中看房,另外各媒体对楼市的宣传报道以及利好政策也起到了一定的‘催化作用’”。

??? 业内综合分析,青岛“次成熟”片区配套逐步完善,升值潜力可预见性高,涨价幅度自然最高。比如,已初见规模的新都心,在麦凯乐、凯德广场的相继开业以及地铁3号线的开通在即,周边二手房价格一路走高,平均二手房房价高达19000元-20000元/㎡,而在今年3月以前,这周边二手房价格也就保持在15000元/㎡左右。

?业内预测:下半年二手房预期较乐观 二手房房价趋稳

科威郭可悦|链家张斌

????上半年青岛二手房市场呈现“量价齐升”之势是否延续至下半年?针对这一问题,接受采访的业内人士普遍持乐观看市态度,但他们也坦言,下半年出现暴涨的可能性微乎其微,二手房市场将逐渐归于理性,更不会出现上半年普遍预期较高的情况。另外在房价方面,业内也预测,7月份房价与前两月变化不大。

????“二季度是全年二手房市场最为火爆的,供需双方都得到了充足释放,进入三季度后,预计整体成交量会保持‘稳中有降’,进入四季度之后,还会延续之前的发展态势”,郭可悦这样告诉记者,“另外值得注意的是,今年的拆迁居民人数众多,很多拆迁户拿上补偿款后还未选择到合适的房源,这部分人群也将在下半年继续‘消化’”。

????与此同时,链家张斌也发表了相同的观点,“此前一批优质房源成交后,没有买上房的置业者则选择暂缓买房计划,从积极入市到继续观望,所以三季度后成交量会有所下滑,等到四季度后,优质好房源再次上市,这时候成交量再将回暖,成交量估计不会太低”,同时张斌坦言,即便如此,今年四季度也不会出现“翘尾”现象。

????除此之外业内人士还表示,购房人群逐渐增多的同时,二手房房价也将持续上涨,但涨幅较上半年会有所回落。另外随着上半年楼市向好,各银行贷款压力增大,部分银行已经开始缩紧房贷,8.5折的贷款红利还将维持多长时间却很难预料。

????专家提醒广大置业者,如果决定置业买房,就千万不要再犹豫,在卖方市场强势的大背景之下,还是把握机会,尽快置业为妙。

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